Mercato immobiliare Bari 2024–2025: numeri, trend reali e impatto su chi vende e compra casa

Il mercato immobiliare di Bari sta attraversando una fase di crescita strutturata, caratterizzata da elevata attrattività su scala provinciale, tempi di vendita contenuti e una domanda sempre più qualificata.

I dati aggiornati sul Comune di Bari mostrano un quadro chiaro:

• Prezzo unitario medio: 2.248 €/m²

• Redditività lorda: 6,95 %

• Tempo medio di vendita (time to sell): 4,01 mesi

• Quota ricerche utenti sulla provincia: 47,79 %

• Leads medi per annuncio: 5,49

Siamo di fronte a un mercato in cui Bari accoglie quasi la metà dell’interesse immobiliare dell’intera provincia, con un livello di attività che la posiziona stabilmente ai primi posti in tutti i ranking considerati.

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1. Prezzi delle case a Bari: livelli attuali e margine di trattativa

Il prezzo unitario medio degli immobili residenziali a Bari si attesta a 2.248 €/m², con una variazione congiunturale positiva (+0,54 % trimestre su trimestre). La città si colloca ai vertici della graduatoria provinciale (3ª su 41), confermando un posizionamento di fascia medio-alta.

Sul fronte della negoziazione, il margine di trattativa medio è pari all’8,6 %, stabile rispetto al trimestre precedente. Questo dato è particolarmente significativo:

• per i venditori, indica che il mercato riconosce valori coerenti con le richieste iniziali, a condizione che il prezzo sia impostato correttamente fin dall’inizio;

• per i compratori, mostra uno spazio di negoziazione reale ma non eccessivo: chi entra sul mercato con aspettative di sconti a doppia cifra rischia di perdere le migliori opportunità.

La distribuzione dei valori conferma l’ampiezza del mercato barese:

• prezzo minimo rilevato: 938 €/m²

• prezzo massimo rilevato: 3.881 €/m²

Esiste quindi un ventaglio molto ampio di posizionamenti, che spazia da immobili da riqualificare a prodotti di fascia alta, soprattutto nelle zone più centrali e negli immobili di recente costruzione o completamente ristrutturati.

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2. Redditività lorda e “premium maintenance”: la prospettiva dell’investitore a Bari

Il dato di redditività lorda pari al 6,95 % colloca Bari in una fascia molto interessante per chi guarda al mattone come strumento di investimento.

La metrica “premium maintenance” – pari a 1.542 €/m² – rappresenta la soglia indicativa oltre la quale immobili ben manutenuti o ristrutturati vengono percepiti come prodotti di qualità con forte potenziale di tenuta del valore.

In sintesi:

• il rapporto tra prezzo medio (2.248 €/m²) e potenziale di spesa espresso dalla domanda (2.975 €/m²) evidenzia un margine di valorizzazione per gli immobili ben posizionati e correttamente presentati;

• gli immobili nuovi o in costruzione mostrano, nei box-plot di mercato, valori sensibilmente più elevati rispetto alle unità non ristrutturate, a conferma della disponibilità degli acquirenti a riconoscere un premio economico per qualità, efficienza energetica e contenimento dei costi di gestione.

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3. Offerta immobiliare a Bari: molti annunci, ma assorbimento in miglioramento

Sul fronte dell’offerta, il numero di annunci residenziali attivi a Bari è pari a 5.146. È il valore più alto della provincia (1° posto su 41), nonostante un lieve calo trimestre su trimestre (-5,32 %).

Alcuni elementi chiave:

• Indice di assorbimento: -0,02, in miglioramento (+0,06 QoQ), indica un mercato che, pur partendo da una base di offerta ampia, mostra una crescente capacità di assorbire gli immobili pubblicati.

• Time to sell medio: 4,01 mesi, con una lieve crescita congiunturale (+4,37 %) ma comunque su livelli competitivi, che collocano Bari al 5° posto su 40 nella graduatoria provinciale.

La combinazione tra offerta elevata e tempo di vendita relativamente breve è tipica dei mercati liquidi: molti immobili entrano in pubblicità, ma quelli correttamente valorizzati escono in tempi rapidi grazie a una domanda fortemente attiva.

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4. Domanda immobiliare a Bari: quasi metà delle ricerche provinciali si concentra in città

La domanda conferma il ruolo centrale di Bari all’interno della provincia:

• Quota delle ricerche utenti per la zona: 47,79 % sull’intera provincia (1° posto su 41).

• Quota degli annunci visualizzati nella zona: 49,71 % (1° posto su 41).

• Leads medi per annuncio: 5,49, in crescita del 9,62 % QoQ (1° posto su 41).

• Tasso di conversione: 4,3 lead ogni 1.000 visualizzazioni, in forte crescita (+79,17 % QoQ), 2° posto su 41.

Questi indicatori descrivono un mercato in cui:

• l’interesse potenziale (ricerche) è elevato;

• l’interesse reale (contatti) è in forte aumento;

• il rapporto tra visualizzazioni e contatti si è sensibilmente rafforzato nell’ultimo trimestre.

La superficie minima ricercata si attesta mediamente su 83 m², con un potenziale di spesa di 2.975 €/m²: un segnale chiaro che la domanda privilegia trilocali e quadrilocali di taglio medio, in buono stato o ristrutturati.

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5. Composizione dello stock e preferenze della domanda

L’analisi congiunta di stock e ricerche consente di capire se il mercato immobiliare di Bari sia allineato alle aspettative di chi cerca casa.

Tipologie di immobile presenti sul mercato

• Appartamenti: 84 % dello stock

• Ville: 7 %

• Attici/Mansarde: 3 %

• Case indipendenti: 3 %

• Altro: 3 %

Stato di manutenzione dello stock

• Buono/abitabile: 37 %

• Ottimo/ristrutturato: 26 %

• Non ristrutturato: 17 %

• Nuovo/in costruzione: 11 %

• Non definito: 9 %

Numero di locali

• Trilocali: 35 %

• Bilocali: 21 %

• Quadrilocali: 21 %

• Monolocali: 9 %

• Oltre 5 locali: 9 %

• Non definito: 4 %

Preferenze espresse dalla domanda (ricerche)

Per tipologia di immobile:

• Appartamento: 30 %

• Villa: 21 %

• Casa indipendente: 15 %

• Villetta a schiera: 14 %

• Altro: 20 %

Per stato di manutenzione:

• Buono/abitabile: 40 %

• Ottimo/ristrutturato: 34 %

• Nuovo/in costruzione: 16 %

• Non ristrutturato: 10 %

Le evidenze principali:

1. Lo stock di appartamenti (84 %) è superiore al peso delle ricerche per appartamenti (30 %), mentre la domanda mostra un interesse consistente per soluzioni indipendenti o semindipendenti (ville, villette, case indipendenti) con un peso complessivo superiore al 50 %.

2. Sul piano qualitativo, c’è un allineamento abbastanza forte tra offerta e domanda: oltre il 60 % dello stock è in stato buono o ottimo/ristrutturato, in linea con il 74 % delle ricerche che si concentra su immobili in condizioni buone o eccellenti.

3. Le soluzioni nuove o in costruzione rappresentano una quota ancora limitata dell’offerta (11 %), a fronte di un 16 % di ricerche orientate espressamente verso questa fascia.

Per il mercato immobiliare di Bari ciò significa che esiste spazio per ulteriori interventi di riqualificazione e per lo sviluppo di nuovi progetti residenziali moderni, in grado di intercettare una domanda incline a riconoscere un premio di prezzo in cambio di qualità, efficienza e comfort.

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6. Il ciclo immobiliare di Bari: crescita delle transazioni e prezzi ancora sotto i livelli 2012

Guardando alla dinamica di lungo periodo, il Comune di Bari nel 2024 è classificato in fase di “Crescita” del ciclo immobiliare.

I numeri di sintesi:

• Transazioni (NTN): 5.457, con un incremento di circa il 173 % rispetto al 2012.

• Prezzo medio: 2.109 €/m², ancora inferiore del 15,61 % rispetto ai livelli del 2012.

Questa combinazione – fortissima crescita dei volumi scambiati e prezzi ancora al di sotto dei picchi del ciclo precedente – è tipica delle fasi in cui il mercato si sta consolidando in termini di fiducia e liquidità, ma non ha ancora espresso tutto il proprio potenziale sul lato dei valori.

Per venditori e investitori significa che:

• oggi è possibile chiudere operazioni in tempi relativamente rapidi, grazie a un livello di domanda molto elevato;

• i prezzi sono in recupero, ma non hanno ancora raggiunto le massime soglie storiche, creando spazio per strategie di medio periodo orientate alla rivalutazione.

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7. Implicazioni operative per chi vende e compra casa a Bari

Per chi vuole vendere casa a Bari

In un contesto caratterizzato da:

• forte domanda (quasi metà delle ricerche provinciali concentrate sul Comune);

• numero elevato di annunci ma tempo di vendita medio contenuto;

• margine di trattativa stabile all’8,6 %;

la differenza la fanno:

1. Posizionamento di prezzo iniziale: un prezzo fuori mercato rischia di allungare i tempi di permanenza in pubblicità, costringendo poi a sconti più importanti rispetto a un pricing corretto fin dall’inizio.

2. Presentazione dell’immobile: in un mercato con oltre 5.000 annunci attivi, fotografia, home staging e narrazione professionale dell’immobile determinano la capacità di emergere e intercettare i contatti più qualificati.

3. Gestione della trattativa: con una redditività lorda vicina al 7 % e un potenziale di spesa della domanda superiore ai valori medi correnti, una trattativa ben gestita consente di massimizzare il prezzo di realizzo senza allungare inutilmente i tempi.

Per chi vuole comprare o investire a Bari

Per l’acquirente e l’investitore, i dati del mercato immobiliare di Bari suggeriscono che:

• il rendimento lordo vicino al 7 % è competitivo rispetto a molte alternative di investimento;

• la città presenta un appeal molto elevato (rating AAA) e una liquidità significativa (rating AA), elementi che riducono il rischio di immobilizzare il capitale in un asset difficile da rivendere;

• la presenza di prezzi ancora inferiori ai massimi pre-crisi, unita all’aumento delle transazioni, indica un contesto favorevole per strategie di acquisto orientate al medio-lungo periodo.

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Conclusioni: perché Bari è oggi uno dei mercati immobiliari più interessanti del Sud Italia

I dati di dettaglio sul mercato immobiliare residenziale di Bari evidenziano:

• prezzi in crescita ma ancora sotto i livelli del ciclo 2012,

• volumi di compravendita in forte espansione,

• domanda molto attiva e segmentata,

• tempi medi di vendita contenuti,

• ottima redditività lorda per chi investe.

Per chi intende vendere, comprare o investire a Bari, è un momento in cui le decisioni non dovrebbero essere basate su percezioni generiche, ma su dati oggettivi e su una regia professionale in grado di tradurre questi numeri in una strategia concreta di ingresso o uscita dal mercato.