Affitti 2025: canoni in crescita, ma la vera partita si gioca nei quartieri (focus Bari e Puglia)
Il mercato degli affitti in Italia chiude il 2025 con un dato che, da solo, sembra “tranquillo”: +2,5% su base annua e canone medio nazionale di 14,2 €/m². Ma c’è un dettaglio che cambia completamente la lettura: nella parte finale dell’anno la spinta rallenta, con un calo nell’ultimo trimestre e una lieve flessione anche su base mensile.
Questo è il punto: non è un mercato che crolla. È un mercato che seleziona. E quando il mercato seleziona, le medie contano meno di prima. Contano di più:
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la città,
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la micro-zona (un quartiere può fare storia a sé),
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la tipologia (tagli, condizioni, efficienza),
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e la qualità della proposta (presentazione, pricing, gestione).
In altre parole: nel 2025–2026 non vince chi “ha una casa in affitto”. Vince chi ha la casa giusta, nel quartiere giusto, proposta nel modo giusto.
Il quadro nazionale: crescita moderata e differenze sempre più nette
A livello Italia, il mercato sta entrando in una fase di normalizzazione dopo l’intensità del post-Covid: l’offerta disponibile è aumentata, mentre la domanda resta presente ma meno “compressa” rispetto al passato. Risultato: la crescita continua, ma non è più automatica.
Anche tra i grandi mercati il comportamento non è uniforme:
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Roma chiude il 2025 con un incremento importante (+8,3%), segnale di una domanda ancora molto vivace.
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Milano, pur restando la piazza più cara, registra una flessione annuale (-2,3%), interrompendo la crescita degli ultimi anni.
Questa divergenza spiega bene cosa sta accadendo: il mercato non segue una direzione unica. Segue dinamiche locali.
Puglia: cresce più della media (e Bari traina)
Su base regionale, la Puglia chiude l’anno in crescita (+4,2%): un dato superiore alla media nazionale. È un segnale importante perché riflette non solo l’attrattività turistica, ma anche trasformazioni urbane, mobilità interna e una domanda residenziale più ampia.
Dentro la Puglia, Bari è il centro di gravità.
Bari nel 2025: +6,4% annuo, ma con un raffreddamento nel finale
Bari è tra i mercati principali che registrano un aumento dei canoni (+6,4%). Il canone medio rilevato per la città è 12,6 €/m². Nel finale del 2025 si osserva anche un lieve raffreddamento mensile: un segnale tipico di un mercato che “si assesta”.
Questa combinazione è la fotografia più utile per capire cosa sta succedendo davvero:
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Bari cresce più della media, quindi la domanda regge;
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ma nel breve periodo rallenta, quindi il prezzo non è più “libero”, è da posizionare.
In pratica: non basta più alzare il canone “perché tanto affittano comunque”. Serve strategia.
La chiave che molti ignorano: a Bari l’affitto è quartiere (non città)
Se c’è una frase che sintetizza il 2025 a Bari, è questa: la media cittadina non è la realtà dei singoli quartieri.
E qui arriviamo al cuore dell’articolo: la questione dei quartieri.
Perché oggi Bari è un mosaico di micro-mercati, ciascuno con:
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una domanda diversa (studenti, professionisti, famiglie, turismo),
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un diverso “premio” per ristrutturazione e dotazioni,
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tempi di assorbimento differenti,
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e una sensibilità al prezzo completamente diversa.
Un segnale forte: Carrassi–San Pasquale tra i quartieri che corrono di più sugli affitti
Nel mercato della locazione, Carrassi–San Pasquale è una delle aree che hanno mostrato una crescita molto forte nell’ultimo anno, con valori medi attorno ai 14 €/m². In contesti centrali o prossimi al centro, inoltre, la pressione delle locazioni brevi può contribuire a ridurre l’offerta disponibile per l’affitto tradizionale, influenzando i canoni.
Questo dato da solo spiega perché “Bari +6,4%” non basta: ci sono zone che vanno molto più veloci e altre che si muovono con tempi diversi.
Mappa dei quartieri: come leggere Bari in modo utile (per affittare e per investire)
Di seguito una lettura editoriale e operativa: non un elenco sterile, ma una mappa di ragionamento per capire dove e perché il mercato si muove.
1) Le zone “core” e semi-core: valore, domanda e tenuta
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Murat e area centrale: domanda costante, alta attenzione alla qualità dell’immobile.
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Bari Vecchia / San Nicola: fascino e posizione, ma con dinamiche specifiche legate a vivibilità, gestione e stagionalità.
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Madonnella: area storicamente molto richiesta, con percezione alta e forte appetibilità.
Come si traduce sull’affitto: qui il prezzo può reggere se sostenuto da qualità reale (finiture, comfort, esposizione, condominio, servizi). La presentazione è decisiva: un immobile “medio” viene confrontato con alternative di livello più alto.
2) L’asse università–servizi: domanda ampia, ma iper-selettiva
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Carrassi–San Pasquale: area universitaria per eccellenza, domanda vivace e sensibile alla qualità.
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Picone: vicinanza a servizi strategici, domanda mista e continua.
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Poggiofranco: percezione premium, domanda più esigente, focus su comfort e standard.
Come si traduce sull’affitto: funziona ciò che risolve problemi concreti: spazi ben distribuiti, arredo intelligente, climatizzazione, gestione semplice. Qui spesso la competizione non è sul prezzo, ma sull’esperienza abitativa.
3) Le aree mare–aeroporto: domanda ibrida (residenziale + mobilità)
Come si traduce sull’affitto: tagli pratici, collegamenti, parcheggio e comfort incidono più che altrove. Una buona proposta si affitta bene; una proposta mediocre soffre.
4) Quartieri in trasformazione: opportunità se si entra con strategia
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San Paolo
Come si traduce sull’affitto: qui la leva spesso è il rapporto qualità/prezzo. Il posizionamento (prezzo corretto + qualità superiore alla media di zona) batte qualsiasi slogan.
5) Bari “oltre il centro”: domanda locale e prezzi più accessibili
Come si traduce sull’affitto: il canone è più sensibile alla concorrenza e alla disponibilità di alternative. Qui vince la solidità: casa in ordine, spese chiare, gestione affidabile.
Perché oggi la questione “quartieri” è diventata inevitabile
Perché Bari sta attraversando una fase in cui la domanda resta sostenuta, ma l’equilibrio è più delicato: basta poca variazione nell’offerta disponibile per cambiare tempi di locazione e livello dei canoni in alcune aree.
In un contesto così, la città non si muove in modo uniforme: si muovono corridoi, poli, distretti. E quando questo accade, chi lavora bene sugli affitti deve smettere di ragionare “per città” e iniziare a ragionare “per quartiere”.
Cosa significa per chi affitta oggi a Bari (in modo pratico)
Se Lei è proprietario
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Prezzo giusto > prezzo alto. Un canone fuori mercato raramente aumenta il rendimento: spesso aumenta lo sfitto.
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Qualità visibile. Foto, descrizione, dotazioni e trasparenza oggi pesano più di prima.
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Strategia diversa per quartiere. Ciò che funziona a Carrassi non è identico a ciò che funziona a Palese o a Carbonara.
Se Lei valuta un investimento
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Non basta “Bari cresce”: serve capire dove e per quale domanda (studenti, famiglie, professionisti, mobilità).
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Il rendimento reale dipende da: tempi di locazione, qualità dell’inquilino, costi di gestione e solidità del micro-mercato.
Nota di trasparenza sui dati
I numeri citati si basano su valori di offerta rilevati dagli annunci e su metodologie statistiche (come la mediana e filtri su inserzioni atipiche). Sono quindi un indicatore affidabile del “sentiment” del mercato e delle tendenze, ma possono differire dai canoni finali effettivamente contrattualizzati.
